No cumplen la promesa de un rol único de propiedad, no cuentan con luz ni agua, y venden más de una vez la misma propiedad. Señalan las víctimas de este modelo, según ellos, de estafa.
Francisca Barrientos compró con los ahorros de su vida un terreno en el sector de El Principal en Pirque. El negocio parecía muy bueno: un sitio de 500 metros cuadrados en una supuesta comunidad privada, que según el vendedor, pronto tendría urbanización completa cuando sacaran el rol de la propiedad en Bienes Nacionales.
Después de casi 2 años pudo comenzar a construir. Pero al pedir un empalme de luz a la empresa eléctrica CGE comenzó su calvario como lo cuenta ella, la empresa le pidió documentación de la Municipalidad, donde descubrió que los 14 millones de pesos que pagó por la cesión de derechos no le permite construir ni menos tener empalme eléctrico y otros servicios.
."fui donde la persona a quien le compré y me dijo que había que pagar para solucionar el problema ya que yo la había embarrado con ir a la municipalidad, le entregué casi un millón de pesos más para que solucionara el problema con Bienes Nacionales, pero descubrí que ellos ahora no entregan el rol de la propiedad, si la persona no ha vivido en el lugar más de 5 años y que el loteo donde estoy es un loteo brujo y fui estafada” afirma Barrientos.
¿Por qué? Después de 2 años recién comienzan a darse cuenta de que el supuesto gran negocio era en realidad una estafa: compraron lo que se conoce como "cesión de derechos"; una subdivisión irregular de un terreno en zona rural que no cuenta con los permisos correspondientes de construcción ya que el ROL único de la propiedad sólo permite construir dos casas. Mientras que la subdivisión de predios agrícolas actualmente sólo permite como mínimo cuatro hectáreas.
Y las irregularidades no quedaron ahí. Francisca cuenta que aunque el terreno se loteó en 30 sitios, terminaron vendiéndose más de 50. Los dueños le explicaron que ello se debe a que "hubo muchos que no fueron cancelados en su totalidad, por lo que quedaron de reserva".
"Pero al averiguar descubrí que como estos sitios no existen y somos sólo cesionarios, legalmente, ellos siguen vendiendo más cesiones de derecho de una sola parcela", dice la afectada, además recalca “¡A mi me ofrecieron un sitio, no la participación de la propiedad de una parcela!” por esta razón han comenzado a unirse con los demás cesionarios para realizar los trámites para demandar por estafa a los dueños de la parcela donde se realizó el loteo irregular.
Por otra parte, Claudia Retamal sobrina de quien compró un sitio de 1.000 metros en el sector de Las Bandurrias en Lo Arcaya, señaló que luego de comprar nada fue normal.
El dueño de la inmobiliaria les ofreció urbanización completa en menos de un año. Entonces no lo pensaron dos veces, el lugar estaba cerca de Puente Alto y los papás de unos amigos también habían comprado sitios ahí, para un terreno en Pirque y estar a $15 millones, era una gran oportunidad. Claudia convenció a su tío, quien pagó al contado la cesión de derecho.
Luego de cancelar el monto pactado, vecinos comenzaron a construir, cuando los inspectores municipales clausuraron el lugar por ser un loteo irregular. Luego de esto, cuenta Retamal, comenzaron los problemas, “el dueño de la inmobiliaria nos decía que esto se debía a que el alcalde no quería a gente de Puente Alto en Pirque, pero fui a Bienes Nacionales a ver qué pasaba con nuestro caso y descubrí que la empresa contratista Geotop quien debía regularizar nuestro tema, estaba siendo investigada por ellos, y que la ministra le pidió la renuncia al seremi metropolitano, y nuestro loteo había sido rechazado por varias irregularidades” afirmó.
La familia de Retamal no da por perdido su dinero, porque ahora entiende qué es una cesión de derecho, señala que dependiendo de cómo avancen las negociaciones con los cesionarios y el dueño de la parcela, analizan realizar una demanda conjunta o personal por estafa.
Aunque no es ilegal la cesión de derecho, para el abogado Francisco Galdames, sí configura como delito cuando se vende un espacio físico dentro del predio por medio de la venta de cesión de derecho. “En palabras más simples, la cesión de derechos te hace dueño de un porcentaje del total de la propiedad inmueble en el papel. ¿Qué quiere decir esto? para Impuestos Internos, existe una comunidad de dueños (cesionarios) de un solo bien raíz, pero no una subdivisión de terreno físico dentro de la propiedad. Cuando alguien vende cesión de derechos marcando un espacio físicamente dentro de la propiedad con un plano o cercado y especificando los metros cuadrados en la promesa de venta, se estaría realizando una estafa ya que la víctima sería inducida a comprar a través del engaño, un terreno físico que no existe” afirmó.
Para el alcalde de Pirque, la fiscalización y acciones legales que están realizando por parte de la Municipalidad y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo son los que les obliga la ley “hay que entender que una cesión de derechos es un contrato por el cual una persona compra uno o más derechos o un porcentaje sobre una propiedad, el cual no está asociado a una porción física determinada del terreno. Y según el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones no se pueden construir más de dos casas en un solo ROL de propiedad en la zona rural. La ley nos obliga a fiscalizar estos loteos irregulares donde se construyen varias casa en un solo predio, dando orden de clausura al terreno y arriesgando la demolición de la construcción” afirmó.
Sobre este mismo tema el edil hace un llamado a informarse en el municipio con el departamento de obras, “quiero invitar a todas las personas y vecinos que desean comprar una propiedad en Pirque, que venga al municipio al departamento de obras, donde podremos informarles si la propiedad de su interés tiene factibilidad constructiva”
También los expertos recomiendan asesorarse con abogados, con el Ministerio de la Vivienda, la Corporación de Asistencia Judicial, y en el caso de Pirque con la Municipalidad, para asegurarse de que se está adquiriendo un predio en regla. Ya que la vía judicial es el único camino posible para resolver estos problemas.
Aunque hay juicios al respecto que han durado años, la Ley de Urbanismo y Construcción al menos ampara a los afectados, y sanciona con presidio a quienes hagan una urbanización y un loteo sin las respectivas autorizaciones para ello.
